Agendapuntnummer: 8	Aantal bijlagen: --

Betreft:
Toekennen planschadevergoeding aan de eigenaar van Haagweg 366-368 te Breda.  

Inleiding
Namens de heer dhr. mr. E.C.P.G.M. Fleskens, Haagweg 366-368 te Breda zijn een tweetal planschade-verzoeken ingediend op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Verzoeker is van mening dat hij door de opeenvolgende bestemmingsplannen “Zuilen”  en “Princenhage” schade lijdt in de vorm van waardevermindering van zijn eigendom.
Nadat het verzoek ontvankelijk is verklaard, is het ter advisering voorgelegd aan een schadebeoordelings-commissie, Adviesbureau Van Montfoort te Amersfoort.
Het betreft een aanvraag van voor 1 september 2005. Volgens “oud” recht is uw raad bevoegd gezag.

Voorstel
Te besluiten om aan dhr. mr. E.C.P.G.M. Fleskens, Haagweg 366-368 te Breda een planschadevergoe-ding toe te kennen met betrekking tot Haagweg 366-368 te Breda. Een en ander overeenkomstig het bij dit voorstel behorende conceptraadsbesluit.

Motivering/Toelichting
Door mr. K.M. Peters van Mannaerts & Appels te Tilburg is namens de heer mr. E.C.P.M.G. Fleskens een tweetal verzoeken om planschadevergoeding ingediend met betrekking tot het perceel Haagweg 366-368 
te Breda. 

Het verzoek van 3 december 2003 heeft betrekking op planschade als gevolg van het bestemmingsplan “Zuilen”. Gesteld wordt dat door het bestemmingsplan “Zuilen” bouwmogelijkheden zijn komen te vervallen door de keuze van een maximale bouwhoogte van 8 meter en een bebouwingspercentage van 40%. Terwijl onder het voorheen geldende bestemmingsplan “Heilaar 1971” een maximale goothoogte van 8 meter (max. 12 meter nokhoogte) gold en een bebouwingspercentage van 40% met een vrijstellingsmogelijkheid tot maximaal 1/5 deel hiervan. Op basis van het verschil in de mogelijk te realiseren bruto vloeroppervlakte kantoorruimte en een gehanteerde prijs van € 200,-- per m² (per peildatum) alsmede een gebruikelijke winstmarge komt de gemachtigde van de heer Fleskens tot een planschade van € 1.387.330,--.

Het verzoek van 13 februari 2004 heeft betrekking op planschade als gevolg van het bestemmingsplan “Princenhage”. Gesteld wordt dat door het bestemmingsplan “Princenhage” wederom bouwmogelijkheden zijn komen te vervallen. Onder het bestemmingsplan “Zuilen” bestond op het perceel van belanghebbende bebouwingsmogelijkheden met een maximale bouwhoogte van 8 meter en een maximaal bebouwingsper-centage van 40 % zonder vrijstellingsmogelijkheid. In het bestemmingsplan “Princenhage” is volgens gemachtigde gekozen voor een maximaal bebouwingspercentage van 50 %, maar is voorts gekozen voor een bouwhoogte van maximaal 3 meter gerekend vanaf 15 meter na de voorgevelrooilijn (artikel 6 lid III 
sub 6). Voornoemd verschil in bebouwingsmogelijkheden leidt volgens gemachtigde per saldo tot een verschil van 2 verdiepingen (boven de begane grondlaag) vanaf 15 meter na de voorgevelrooilijn en aldus tot een verschil van 4.080 m² bruto (verhuurbare) vloeroppervlakte aan kantoorruimte. Dit vertaalt zich 
volgens gemachtigde bij een gehanteerde prijs van € 250,-- per m² (per peildatum) alsmede een gebruike-lijke winstmarge in een planschade van € 1.530.000,-- te vermeerderen met een nader te bepalen waarde-vermindering als gevolg van de aanduiding “Karakteristiek dorpsgezicht”.

De verzoeken zijn voor advies in handen gesteld van adviesbureau Van Montfoort. Op basis van jurispru-dentie heeft adviesbureau Van Montfoort beide aanvragen in één advies vervat. Om de aanvraag te kunnen beoordelen is door Adviesbureau Van Montfoort achtereenvolgens een planologische vergelijking gemaakt tussen het bestemmingsplan “Heilaar 1971”, dat ten tijde van de aankoop gold, en het bestemmingsplan “Zuilen” en tussen het bestemmingsplan “Zuilen” en het bestemmingsplan “Princenhage”.

Samenvattend komt Adviesbureau Van Montfoort tot de volgende conclusies. Onder de werking van het bestemmingsplan “Heilaar 1971” vertegenwoordigde de eigendommen van de heer Fleskens een waarde van f 793.000,--. Het uitgangspunt hierbij is dat voor het bestaande hoofdgebouw ondanks de ten behoeve van bewoning verstrekte bouwvergunning de bestemming “bijzondere doeleinden BD” van kracht is gebleven weshalve dit gebouw én het voorterrein mede onderwerp geweest zouden kunnen zijn van de verkoop aan een instelling in de sfeer van openbare, medische, bijzondere, sociale en culturele doeleinden (terwijl voor de 180 m2 die onderdeel waren van de bestemming “eengezinshuizen klasse E2-A met bijbe-horende erven” alleen belangstelling was te verwachten van de eigenaar van het woonhuis Wendel 6). 
Daarbij is ervan uitgegaan dat een additioneel bouwvolume aanwezig was, bij een normale terreinindeling, van circa 1.600 m2, waarop ten behoeve van instellingen als genoemd (en ook uitsluitend ten behoeve van een zodanige instelling) gebouwd zou kunnen worden met een maximale goothoogte van 8 meter. Adviesbureau van Montfoort kan aanvrager niet volgen in zijn stelling dat aldus in vier bouwlagen gebouwd zou kunnen worden. Een goothoogte van 8 meter laat in de utiliteitsbouw niet meer dan twee volwaardige bouwlagen toe. Voor de op zichzelf mogelijke extra kapverdieping (de begrenzing tot 12 meter bouwhoogte is niet terug te vinden) kan én gezien de extra bouwkosten én gezien het verschil in nuttige ruimte niet uitgegaan worden van de bruto-opbrengst per m2 vloeroppervlak, waarmede in het verzoekschrift wordt gerekend. Overigens acht Van Montfoort daarvoor naar het prijspeil van 28 september 1993 een bedrag van € 200,-- per m2 bvo niet te onderbouwen, daargelaten nog dat er ten onrechte vanuit is gegaan dat kantoor-ruimte zonder meer zou kunnen worden verwezenlijkt. Voorts heeft de heer Fleskens geen aandacht geschonken aan het gegeven dat een gegadigde ervoor zou kunnen kiezen de planologische mogelijkheden in verticale zin niet volledig te benutten. Dat dit niet onmogelijk is, kan worden afgeleid uit het gegeven dat hij zelf, toen de bouw van het kantoor Haagweg 368 aan de orde was, heeft geopteerd voor bebouwing in één laag met kap.
Bij een bouwvolume van 1.600 m2 in twee volwaardige lagen plus eventuele kapverdieping, te realiseren 
ten behoeve van een tot specifieke groepen beperkte gegadigde, hanteren wij op basis van vergelijkings-gegevens een grondprijs van f 180,- per m2 wat voor de bouwgrond leidt tot een waarde van f 288.000,--. Rekening dient echter te worden gehouden met sloopkosten voor de destijds bestaande loods. Wij stellen deze op f 20.000,--. Gevoegd bij een waarde voor het hoofdgebouw met voorgrond en onmiddellijke omge-ving welke gesteld kan worden op f 525.000,--, ontstaat voor het geheel een waarde van f 793.000,--. 

Per 28 september 1993 is vervolgens het bestemmingsplan “Zuilen” in werking getreden. Daarvan was allereerst het gevolg dat thans het gehele perceel van de heer Fleskens ter grootte van 5.860 m2 de bestemming “Gemengde doeleinden I” ontving, inclusief het eerder voor woondoeleinden bestemde 
gedeelte aan de noordwestzijde van het perceel.
Met handhaving van het bebouwingspercentage van 40 % is daarmede onder het nieuwe plan de bebouw-bare oppervlakte gestegen tot 2.344 m2, na aftrek van het grondoppervlak van het bestaande landhuis 2.168 m2. Omdat de bebouwingsgrens aan de zijde van de Haagweg gelijk is gebleven, zou ook in de nieuwe situatie het gebied waar bebouwing zou kunnen worden opgericht beperkt zijn, doch, mede in verband met het ontbreken van een bebouwingsgrens aan de zijde van de Wendel met circa 3.100 m2, groter zijn dan onder de werking van het bestemmingsplan “Heilaar 1971”. Het belangrijkste aspect van de nieuwe bestemmingsregeling is dat thans niet alleen gebouwd mag worden voor openbare, medische, bijzondere, sociale en culturele doeleinden maar ook ten behoeve van kantoor- en woondoeleinden.
Voorts is het geen beletsel van formaat dat met de nieuwe hoogteregeling waarbij 8 meter de maximale bouwhoogte ging vormen, het landhuis gedeeltelijk, onbedoeld, onder overgangsrecht werd gebracht, 
omdat de gemeente had toegezegd dat een en ander bij eerstkomende gelegenheid zou worden hersteld, ook voor een gegadigde koper aannemelijk zou zijn.
	 
De vraag op welke wijze deze hoogtebeperking door zou werken op de overige bouwmogelijkheden beantwoordt Adviesbureau Van Montfoort als volgt. Bij een verdiepingshoogte van 2, 60 meter zou een bouwhoogte van 8,00 meter voldoende zijn geweest om drie bouwlagen te realiseren. Kennelijk is in het verzoekschrift, waarin ervan wordt uitgegaan dat drie bouwlagen waren te realiseren, ook daarvan uitge-gaan. Voor kantoorruimte lijkt ons een dergelijke verdiepingshoogte, ook naar de maatstaven van 1993, echter zonder meer te laag.
Adviesbureau Van Montfoort gaat er daarom van uit dat in de kantorensfeer niet meer dan twee volwaardige bouwlagen waren te verwezenlijken. Het verschil met het voorgaande plan wordt in bouwkundige zin dan gevormd door de noodzaak een extra kapverdieping achterwege te laten. 

Ter wille van de vergelijkbaarheid is ook nu uitgegaan van een extra bebouwd oppervlak van 1.600 m2 indien utiliteitsbouw zou worden gerealiseerd. Er waren dan slechts twee bouwlagen te realiseren, echter ten behoeve van de algemene kantorenmarkt, terwijl bovendien het oorspronkelijke hoofdgebouw voor elk van de in artikel 5, aanhef van het bestemmingsplan “Zuilen” genoemde doeleinden had kunnen worden vervreemd. 
Dat laatste was ook het geval indien gebruik zou zijn gemaakt van de mogelijkheid op het achterterrein, naar de Wendel te ontsluiten, woningbouw te realiseren. Maximaal zouden dan 6 kavels te realiseren zijn geweest met een grootte van circa 400 m2. De maximale bouwhoogte van 8 meter zou daarvoor geen wezenlijke belemmering hebben gevormd, terwijl per kavel een bebouwingsdichtheid van circa 70 % mogelijk zou zijn geweest. Gelet op de grootte en situering kon niet van villakavels worden gesproken, doch een vergelijking met woningbouwkavels in de vrije sector in deze periode is wel mogelijk; aan de hand daarvan concludeert Adviesbureau Van Montfoort dat destijds een grondprijs van f 125,-- per m2 realiseerbaar zou zijn geweest. 
Dat betekent dat per peildatum 28 september 1993, exclusief bouwrijpmaken, voor het voor woondoel-einden te gebruiken achterterrein een waarde in aanmerking kon worden genomen van f  300.000,--. Uiteraard dienden daarop weer de sloopkosten van de bestaande loods in mindering te worden gebracht. Daarnaast zou vanaf de Wendel een ontsluitingsweg met bijbehorende voorzieningen dienen te worden aangelegd. Er resteert dan f 260.000,--. Gevoegd bij de circa f 535.000,--,  die het oorspronkelijke hoofdgebouw met voortuin en direct omliggende grond in deze periode zou kunnen hebben opbrengen binnen het kader van de verruimde bestemming, acht Adviesbureau Van Montfoort per saldo voor de nieuwe planologische situatie een hoogste waarde van circa f 795.000,-- aannemelijk.
Nu deze waarde niet in negatieve zin verschilt van die welke is aangenomen onder de werking van het bestemmingsplanplan “Heilaar 1971”, komt Adviesbureau Van Montfoort tot de conclusie komen dat het bestemmingsplan “Zuilen” niet tot waardevermindering van het eigendom van de heer Fleskens heeft geleid. Daarvan is evenmin sprake indien het achterterrein zou worden aangewend voor de bouw van 1.600 m2 kantoren in twee lagen. Enerzijds leidt het gegeven dat voor de markt zou kunnen worden gebouwd tot enige meerwaarde ten opzichte van de situatie dat uitsluitend bebouwing ten behoeve van een instelling in de sfeer van bijzondere doeleinden zou kunnen worden gerealiseerd en anderzijds weegt de extra opbrengst welke verkregen zou kunnen worden door een kapverdieping op de kantorenbouw te realiseren niet op tegen de extra bouwkosten. Ook in verband daarmee meent Adviesbureau Van Montfoort dat van schade ten gevolge van het bestemmingsplan “Zuilen” geen sprake kan zijn.

In de periode van 28 september 1993 tot 6 maart 2003, de volgende peildatum, is door de heer Fleskens van de bouwmogelijkheden van het bestemmingsplan “Zuilen” gebruik gemaakt om een kantoorgebouw met garage en carport te realiseren. Daarvoor is bij besluit van 6 september 1994 bouwvergunning verleend, waarbij het kennelijk geen probleem is gevonden dat gedeeltelijk vóór de aangegeven bouwgrens is gebouwd. Dit gebouw is mede in aanmerking genomen ter bepaling van de waarde van het totale perceel op 6 maart 2003, waar uiteraard tegenover staat dat de totale bouwmogelijkheden op het perceel in evenredigheid zijn afgenomen. 
Ook nu is Adviesbureau Van Montfoort uitgegaan van een zodanige benutting van het perceel dat daarmede de hoogste waarde zou kunnen worden gerealiseerd. Ten aanzien van de mogelijke kantorenbouw in maxi-maal twee lagen kan echter niet meer met 1.600 m2 rekening worden gehouden, gelet op het inmiddels gebouwde eigen kantoorgebouw met garage. In de nieuwe situatie lijkt 1.450 m2 nog wel haalbaar. Echter is ook het realiseren van zes woningbouwkavels van 400 m2 in deze situatie niet meer te realiseren; dit aantal zou terug dienen te worden gebracht tot vijf. De kosten van bouwrijpmaken dalen niet in gelijke mate. In verband daarmede is thans de bouw van 1.450 m2 kantoren in maximaal twee lagen de meest rendabele optie.
De opbrengst van circa 2.632 m2 (47.00 x 56.00) noordelijk op het perceel gelegen “kantoorgrond” wordt 
aan de hand van het bruto vloeroppervlak aan mogelijke kantoorbebouwing (circa 1.450 m2) berekend op € 311.750,--. Gevoegd bij een waarde voor de bestaande bebouwing (villa/herenhuis, garage, carport met circa 2.748 m2 grond en bestaand kantoor met circa 480 m2 grond (40.00 x 12.00) met verdere aanhorig-heden van circa € 1.215.827,50, wordt aan het eigendom van de aanvrager op 6 maart 2003 een totale waarde kon worden toegekend van € 1.527.577,50.

Met betrekking tot de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Princenhage” geeft Adviesbureau Van Montfoort op basis van jurisprudentie aan dat relevant is dat schade wordt geclaimd op basis van een bestemmingsplan dat in werking is getreden (en gedurende de periode van 6 maart 2003 tot 17 december 2003 in werking is geweest), terwijl aan een gedeelte van dat als schadeveroorzakend aangemerkte bestemmingsplan vervolgens toch, met vernietiging van het besluit van Gedeputeerde Staten, goedkeuring 
is onthouden.

Criterium voor de vraag of het onderdeel van het bestemmingsplan “Princenhage” waaraan alsnog goed-keuring is onthouden nadat de goedkeuring ervan in werking was getreden, al schade in de zin van artikel 
49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening met zich mee heeft kunnen brengen, wordt dan het al dan niet verleend zijn van bouwvergunningen op basis van dit plan. In verband daarmede is bij de beoordeling van 
de mogelijk door het bestemmingsplan “Princenhage” veroorzaakte schade door verlies aan bouwmogelijk-heden ook het gedeelte in aanmerking genomen waaraan bij de uitspraak van 17 december 2003 alsnog goedkeuring onthouden is. Aan het gegeven dat de heer Fleskens er zelf voor gekozen heeft door oprichting van een bijgebouw op deze plaats verwezenlijking van de vroegere bouwmogelijkheden onmogelijk te maken voordat onherroepelijk over het bestemmingsplan was beslist, komt echter wel betekenis toe voor de toerekening van de schade. 

Over de bestemmingsregeling in het bestemmingsplan “Princenhage” voor het eigendom van de aanvrager overweegt Adviesbureau Van Montfoort enerzijds dat de bouwhoogte van hoofdgebouwen, gerekend vanaf 15 meter na de voorgevelrooilijn, maximaal 3 m mag bedragen en dit de stelling van verzoeker ondersteunt dat op het terrein kantoorruimte in één bouwlaag kan worden gerealiseerd, in samenhang met het bebouwingspercentage van niet minder dan 50 %. Anderzijds echter sluit het plan naar hun oordeel de oprichting van geheel nieuwe hoofdgebouwen uit. Ook komt de aanduiding “ontwikkelingslocatie”, op basis waarvan een directe bouwtitel zou gelden voor nieuwbouw, ter plaatse van Haagweg 366-368 niet voor.
In verband hiermede meent Adviesbureau Van Montfoort dat de oprichting van aanvullende bebouwing 
met een bouwhoogte van maximaal 3 meter ten behoeve van de in artikel 6 genoemde doeleinden, 
volgens het plan beperkt dient te blijven tot als onderdeel van de bestaande hoofdgebouwen te beschouwen bouwelementen. Voorts mogen op het perceel, achter de bebouwingsgrens, bijgebouwen worden opgericht. 
Los van de inmiddels plaatsgevonden aanwijzing tot monument, is Adviesbureau Van Montfoort van 
oordeel dat de mogelijkheid tot het oprichten van aanbouwen achter de bestaande hoofdgebouwen geen economische waarde kan vertegenwoordigen, omdat daarmee in ernstige mate afbreuk zou worden gedaan aan de waardebepalende eigenschappen daarvan. Adviesbureau Van Montfoort komt tot de conclusie dat door het bestemmingsplan “Princenhage” de waarde van de bestaande bebouwing met aanhorigheden, welke was bepaald op € 1.527.577,50 in elk geval niet is verminderd. 

Ten aanzien van het achterliggende terrein wordt geconcludeerd dat alle bouwmogelijkheden voor nieuwe hoofdgebouwen aldaar zijn vervallen. Nu de hoogste waarde als bouwlocatie ontleend wordt aan de mogelijkheid 1.450 m2 kantoorbebouwing in twee lagen op te richten, treedt een vermogensverlies op van 
€ 311.750,--. Daar staat tegenover dat de thans niet meer met nieuwe hoofdgebouwen te bebouwen gronden als tuingrond en als locatie voor bijgebouwen ten dienste kan staan van het landhuis, én dat de waarde van dat landhuis kenbaar hoger wordt als gevolg van de door het verlies aan bouwmogelijkheden toegenomen woongenotfactoren uitzicht en privacy. Deze waardevermeerdering ramen wij op circa € 155.280. Het verschil van € 156.470,-- vormt de aan het bestemmingsplan “Princenhage” toe te schrijven planschade.
Indien en voor zover geoordeeld zou moeten worden dat het bestemmingsplan “Princenhage, Herziening 
ex artikel 30 WRO (3 locaties)” als afzonderlijke planologische mutatie zou dienen te gelden, moet geconstateerd worden dat daarmede niets wordt toegevoegd aan het gegeven dat de heer Fleskens zelf door het aanvragen en uitvoeren van een bouwvergunning voor een garage/atelier op de desbetreffende plaats, uitvoering van enig in het bestemmingsplan “Zuilen” passend bouwplan voor zelfstandige bebouwing op deze plaats onmogelijk heeft gemaakt.

In het voorgaande is uitsluitend sprake geweest van de mogelijke waardevermindering van het eigendom van de heer Fleskens als gevolg van diverse planologische maatregelen. In de verzoekschriften wordt daarnaast echter een vergoeding geclaimd van de schade welke geleden zou zijn door het derven van de winst die de heer Fleskens had kunnen genereren bij het zelf ontwikkelen van bouwplannen. 
Uit jurisprudentie op dit onderwerp kan worden geconcludeerd dat er geen aanknopingspunten aanwezig zijn voor de juistheid van het standpunt dat gemist voordeel uit niet aangevangen bedrijfsvoering voor vergoeding in aanmerking komt. Nu de betrokken grondeigenaar op de peildatum op het perceel nog geen aanvang had gemaakt met de exploitatie van bedrijfsactiviteiten kan de door hem gestelde inkomensschade daarom niet in aanmerking komen voor vergoeding op de voet van artikel 49 van de WRO. 

Het vorenstaande overwegende bepaalt Adviesbureau Van Monfoort de planschadevergoeding ex artikel 49 WRO ten gevolge van de planologische wijzigingen op een bedrag van € 146.470,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 februari 2004. 

Het door Adviesbureau Van Montfoort uitgebrachte advies is te beschouwen als een advies als bedoeld in artikel 3:9 Algemene wet bestuursrecht. Het is niet gebleken dat het advies op onjuiste wijze tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins gebreken kleven. Voorgesteld wordt dan ook om in te stemmen met het door Adviesbureau Van Montfoort uitgebrachte advies, de daarin vermelde motiveringen over te nemen en aan dhr. mr. E.C.P.M.G. Fleskens, Haagweg 366-368 te Breda een planschadevergoeding toe te kennen van € 146.470,-- exclusief de wettelijke verschuldigde rente.

Consequenties
Juridische
Tegen het raadsbesluit kan ingevolge de Algemene wet bestuursrecht bezwaar worden ingesteld bij de gemeenteraad, waarna beroep openstaat bij de rechtbank en hoger beroep bij de afdeling bestuursrecht-spraak van de Raad van State.

Financieel
De kosten van de planschadevergoeding bedragen € 146.470,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van indiening van het verzoek, zijnde 16 februari 2004, tot de dag van uitbetaling. De plan-schadevergoeding komt ten laste van de post “onvoorziene uitgaven” van de gemeente Breda.

Communicatie
De gemachtigde van de verzoeker is in het bezit gesteld van een afschrift van het rapport van de schadebeoordelingscommissie en een kopie van het conceptraadsvoorstel en -besluit.

Burgemeester en wethouders van Breda	,

	                  	, burgemeester.

	                  	, secretaris.

*  Ligt ter inzage:
-	Planschadeverzoek
-	Advies van Adviesbureau Van Montfoort

Commissiebehandeling
De commissie Bouwen en Wonen kan zich met dit voorstel van het college van burgemeester en wethouders verenigen.

	                  	, griffier.
	Aantal bijlagen: --

De raad van de gemeente Breda;

gezien het voorstel van burgemeester en wethouders en met overname van de daarin vermelde overwegingen;

gezien het uitgebrachte, onafhankelijke, deskundige advies van de schadebeoordelingscommissie, Adviesbureau Van Montfoort, ingekomen op 12 september 2006 dat als zodanig wordt overgenomen 
en een integraal onderdeel uitmaakt van dit besluit;

gelet op artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening;

gelet op de bepalingen van de Procedureverordening bestuursschadevergoedingen 1998;

besluit:
aan dhr. mr. E.C.P.M.G. Fleskens, Haagweg 366-368 te Breda een planschadevergoeding toe te kennen van € 146.470,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 februari 2004.

Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 14 december 2006

                                         	                        , voorzitter.

                                         	                        , griffier.